Publié le : 07 mars 20223 mins de lecture
En France, certains propriétaires ont une façon inhabituelle d’acheter et de vendre une maison. Ils prennent en compte l’espérance de vie du vendeur, d’où le fait d’opter pour la vente en viager. Cette dernière est d’ailleurs le seul moyen réaliste de « libérer la valeur nette » de leur propriété. Le régime fiscal applicable est aussi particulier.
Vente immobilière : différence entre viager libre et occupé
Un viager peut être libre ou occupé. Le premier est moins courant et signifie que la propriété est vendue inoccupée. L’acheteur peut l’utiliser immédiatement, bien qu’il continue de payer un loyer viager au vendeur.
Dans la version occupée, le vendeur reste dans le logement avec un usage viager jusqu’à son décès. Ce droit d’usage est souvent un simple droit d’usage et d’habitation, où seul le vendeur et sa famille proche peuvent disposer du bien.
Alternativement, il peut s’agir d’un usufruit – un droit légal d’utilisation à vie – où le vendeur peut également louer la propriété à quelqu’un d’autre. Ici, le loyer payé au vendeur par l’acheteur sera réduit. Au moment de la vente, l’acheteur obtient la propriété résiduelle de la propriété (moins les droits d’utilisation à vie), appelée nue-propriété.
Taxation en fonction du type de rente viagère
90% des vendeurs viager préfèrent conserver le droit de vivre dans l’immeuble. Dans ce cas, le contrat de vente doit préciser qui paie quoi. Ainsi, par exemple, les locataires paient les frais d’entretien de l’appartement et la taxe d’habitation, et le nouveau propriétaire paie les frais de rénovation et la taxe foncière. Si l’acheteur acquiert une maison qui n’est pas occupée par le vendeur, il pourra utiliser la propriété à sa discrétion – pour l’habiter ou la louer. Dans ce cas, il paie tous les frais de réparation et d’entretien du bien, ainsi que toutes les taxes. Le montant du viager versé au vendeur dans le cas de la vente d’un logement inoccupé est bien supérieur à celui de l’achat d’un viager occupé.
Indexation des loyers dans le cas du viager
Une condition d’indexation du loyer en fonction du pouvoir d’achat peut être prévue dans le contrat d’achat-vente « Viager ». L’indicateur est généralement l’indice des prix à la consommation français publié par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Ainsi, chaque année, à la même époque, le loyer augmentera en proportion du coût de la vie. L’indice de construction peut être choisi comme guide.
Par exemple, sur la Côte d’Azur, le marché du « Viager » est représenté par un grand nombre de biens immobiliers.