En principe, la vente d'un bien en indivision requiert l’accord de chacun des membres de cette indivision. Ceux-ci devront décider à l'unanimité de la règle de partage ainsi que du prix de vente du bien immobilier. Toutefois, si l’un des indivisaires désire vendre sa quote-part, il en a tout à fait le droit.
Le principe de l’indivision
On appelle « bien indivis » un bien immobilier détenu en indivision. On évoque l’indivision à partir du moment où le terrain, l’appartement, la maison… appartient à deux ou plusieurs individus. Nombreuses sont les situations d’indivision, à savoir, entre autres: une donation, un héritage, une acquisition en commun suite à un mariage, un concubinage ou un PACS et un achat en famille. Chacun des membres de l’indivision est propriétaire du bien, même si les parts de détention ne sont pas les mêmes pour chaque indivisaire. De ce fait, chacun aura son mot à dire durant la mise en vente du bien indivis.
La vente à l’unanimité d’un bien indivis
La vente d’un bien en indivision demande, en principe, le feu vert de tous les indivisaires. Ces deniers devront décider à l’unanimité du prix de vente du bien en question ainsi que de la règle de division. Néanmoins, si l’un des membres de l’indivision veut mettre en vente sa quote-part, il en a le droit. À ce moment-là, il doit proposer aux autres propriétaires du bien immobilier de racheter sa part. Il peut autant soumettre à un tiers sa proposition de rachat mais doit en informer préalablement les autres indivisaires par lettre recommandée. Ces derniers disposent d’un droit de préemption et ont d’un délai d’un (01) mois pour répondre à l’offre de vente.
Vendre en indivision sans accord à l’amiable
Depuis la loi du 12 mai 2009 sur la « simplification et clarification du droit », la mise en vende d’un bien indivis est réalisable sans l’accord de tous les membres de l’indivision, dès lors que ces derniers souhaitent mettre en vente le bien au 2/3 des droits indivis au minimum. Si tel est le cas, les indivisaires sont tenus de signaler leur intention de mise en vente chez un notaire. Ce dernier aura ensuite un (01) mois pour présenter par huissier l’idée de vente aux autres indivisaires qui disposeront de trois (03) mois pour fournir leur réponse. Deux cas de figures seront alors possibles:
- Les autres membres de l’indivision sont d’accord avec l’idée de vendre le bien aux conditions présentées. La vente pourra ainsi s’effectuer;
- Les autres membres de l’indivision ne sont pas d’accord avec la vente du bien. La notaire va alors constater le rejet de l’idée de vente par un « procès-verbal de difficulté ».
Dans le cas d’un refus, les indivisaires vendeurs saisiront le Tribunal de grande instance avec à l’appui d'un procès-verbal, de manière à autoriser la vente. Une fois cette dernière autorisée, elle devra s’effectuer aux enchères. Le montant de la vente va servir à payer les frais de justice, ensuite partagé avec les membres de l’indivision au prorata des droits de chacun.